Adoptée en toute discrétion, une mesure contenue dans la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales va bouleverser les pratiques en matière de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Explications.

En effet, jusqu’à présent, il était possible de transférer la propriété de parts et d’actions de ces sociétés – avec, en tête de liste, les nombreuses ventes de parts de SCI – en rédigeant un simple acte sous seing privé, c’est-à-dire un contrat passé entre le cédant et l’acquéreur sans l’intervention d’un tiers. Un contrat, rédigé librement par les parties, qui définit les modalités de la cession (objet de la vente, prix de cession…). Outre le manque d’accompagnement et l’insécurité juridique qu’elles présentaient, ces opérations étaient donc incontrôlées, facilitant ainsi le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.

Avec l’adoption de la loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, ces cessions devront désormais, à peine de nullité, être réalisées via soit un acte authentique (dressé par un notaire), soit un acte contresigné par un avocat, soit encore un acte sous signature privée rédigé par un expert‑comptable. Un acte nécessaire pour pouvoir ensuite déclarer l’opération auprès de l’administration fiscale (et régler les droits d’enregistrement correspondants). À noter que les cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs (SCPI, FCPI, OPCVM…) ne sont pas concernées par ce nouveau formalisme.

Cette mesure s’applique aux cessions de parts réalisées à compter du 27 juin 2026.

Adopté par environ 70 communes, l’encadrement des loyers est un dispositif destiné à maîtriser le montant des loyers dans les zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement. En pratique, dans les zones concernées, les bailleurs doivent fixer leur loyer dans une fourchette (comprise entre -30 % et +20 % d’un loyer de référence) définie chaque année par arrêté préfectoral. Fourchette qui tient compte notamment du type de logement, du nombre de pièces et du quartier. Dans certains cas, le bailleur peut aller au-delà de cette fourchette et demander un complément de loyer.

En vigueur depuis plusieurs années maintenant, le dispositif de l’encadrement des loyers est en réalité toujours en phase d’expérimentation. Une expérimentation qui doit prendre fin le 23 novembre 2026. À quelques mois de l’échéance, les pouvoirs publics doivent donc décider du sort de ce système plutôt controversé. Dans le but d’éclairer leur lanterne, un rapport commandé sur cette question par Matignon en février 2025 a été publié récemment.

Dans les grandes lignes, ce rapport (le rapport « Chapelle - Fack »), mêlant effets positifs et négatifs, laisse entendre que le dispositif a globalement raté sa cible et n’a pas produit les effets escomptés.

Au rang des points positifs, on note que l’encadrement des loyers a produit une modération effective de la croissance des loyers. Par rapport aux villes ayant des marchés immobiliers similaires, l’évolution des loyers dans les villes sous encadrement a été plus faible d’environ 2 à 4 % dans les 2 années qui ont suivi la mise en place du contrôle des loyers, et jusqu’à 5 % en fin de période. À noter toutefois que ces baisses de loyer représentent un transfert de revenu vers les locataires, estimé à environ 600 M€, dont deux tiers proviennent des propriétaires, majoritairement aisés, et un tiers est supporté par l’État et la Sécurité sociale via la baisse des prélèvements fiscaux et sociaux.

Viennent ensuite les points négatifs : l’encadrement des loyers est une mesure difficile à mettre en œuvre, car l’effet redistributif n’est pas ciblé vers les ménages les plus modestes. Typiquement, à Paris, une part substantielle des gains bénéficie à des ménages appartenant aux centiles élevés de revenu. Ainsi, le caractère redistributif du dispositif dépend étroitement de la structure locale de la population locataire. L’encadrement des loyers redistribue donc bien de la rente foncière, mais il ne le fait pas toujours au bénéfice prioritaire des ménages les plus modestes.

Autre bémol, l’offre locative, appréhendée à travers le volume d’annonces, tend à se contracter nettement dans les communes de province soumises à l’encadrement. Les auteurs du rapport restent toutefois prudents sur les leçons à tirer de cette baisse de l’offre de logements. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce phénomène : une réduction effective de l’offre locative, un allongement de la durée d’occupation des logements, ou encore un déplacement vers d’autres canaux de mise en location tels que les réseaux sociaux ou les colocations avec services.

Enfin, le rapport juge que l’efficacité du dispositif est entravée par un pilotage institutionnel fragmenté et un appareil statistique lacunaire, rendant difficile une évaluation fiable.

Alors que le gouvernement pourrait remettre en question le bien-fondé de l’encadrement des loyers, une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif a été adoptée en décembre dernier. Et d’autres textes visent même à l’étendre notamment aux résidences avec services et aux dispositifs de coliving. Récemment, une cinquantaine de maires ont même publié une tribune pour tenter de convaincre le gouvernement de faire perdurer l’encadrement des loyers.

Parallèlement, Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, s’est exprimé sur le sujet : « Compte tenu des alertes présentées par le rapport, généraliser l’expérimentation dans sa forme actuelle ne serait pas responsable. […] L’encadrement des loyers produit des effets limités sur les prix mais des effets négatifs beaucoup plus importants sur l’offre. Qui peut croire qu’on peut résoudre une pénurie en administrant les prix plutôt qu’en augmentant l’offre ? ».

La balle est maintenant dans le camp du gouvernement, qui devra trancher dans les prochains mois. Prolonger l’expérimentation ? La réformer ? L’arrêter et lui substituer un nouveau dispositif ? Affaire à suivre, donc…

Introduit par la loi de finances pour 2026, le nouveau dispositif Jeanbrun devrait déjà faire l’objet de plusieurs évolutions. En effet, un groupe de députés a déposé une proposition de loi visant à assouplir les conditions de sa mise en œuvre. Un texte qui n’est pas du au hasard ! En effet, à la création du Jeanbrun, bon nombre d’acteurs, comme les professionnels du secteur de l’immobilier, ont émis quelques réserves quant à l’efficacité du dispositif. En cause, un dispositif jugé par certains comme contraignant, notamment au regard de l’obligation de réaliser un certain montant de travaux.

En écho à ces réserves, les députés proposent dans ce texte de supprimer le critère imposant un seuil minimal de travaux pour bénéficier du dispositif. Actuellement, la réalisation de travaux sur un bien ancien doit soit concourir à la production d’un immeuble neuf, soit satisfaire aux critères d’une réhabilitation lourde et représenter alors au moins 30 % du prix d’acquisition du logement. Une condition jugée excessive et inadaptée à la réalité du parc locatif privé. Elle exclut ainsi de nombreux propriétaires qui participent pourtant pleinement à l’effort de mise sur le marché de logements, notamment dans les zones tendues, sans nécessairement engager des travaux lourds représentant un tel niveau de dépenses.

En outre, l’obligation d’atteindre un certain niveau de performance énergétique lors de la réalisation de ces travaux serait revue à la baisse. Jusqu’à présent, le bailleur doit pouvoir justifier d’un logement atteignant une classe A ou B du DPE. Des classes difficiles à atteindre, surtout pour les biens anciens.

Dans la nouvelle formule du dispositif, les logements anciens devraient gagner au moins deux classes si leur classe initiale était F ou G. Les logements classés E devraient, quant à eux, gagner une seule classe.

Autre nouveauté, le texte intègre les logements individuels dans le champ du dispositif. Ce que ne permet pas la version actuelle. Rappelons qu’aujourd’hui, seuls les logements loués appartenant à un bâtiment d’habitation collectif, neuf (ou en VEFA) ou ancien réhabilité, ouvrent droit à la déduction des revenus fonciers du bailleur un amortissement du prix d’acquisition de ce logement.

Affaire à suivre, donc…

Contre toute attente, le gouvernement, par la voix de son Premier ministre, a annoncé récemment vouloir porter un texte de loi pour relancer le marché du logement. Avec la volonté affichée de mettre en œuvre un train de mesures le plus rapidement possible, le texte devrait être présenté en première lecture au Parlement à l’été 2026 pour une application à la fin de l’année.

Parmi les mesures annoncées figure l’assouplissement des conditions de location des fameuses passoires thermiques. Ces logements énergivores, étiquetés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 (les logements de classe F seront également concernés par cette interdiction dès le 1er  janvier 2028). D’après l’Exécutif, ces logements pourront être remis sur le marché locatif dès lors qu’un contrat de maîtrise d’œuvre aura été conclu en vue de leur rénovation énergétique. Des travaux qui devront être réalisés dans un délai de 5 ans pour un logement appartenant à un immeuble en copropriété et de 3 ans pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété.

Autre mesure intéressant les particuliers, le dispositif Jeanbrun, instauré par la dernière loi de finances, devrait faire l’objet de quelques retouches. Cette aide à l’investissement pourrait désormais être actionnée en cas d’acquisition d’une maison ancienne. À condition toutefois que l’investisseur s’engage à réaliser des travaux de réhabilitation à hauteur de 20 % du prix d’acquisition du bien. Des travaux qui doivent, en outre, conduire à gagner deux étiquettes dans le diagnostic de performance énergétique.

Affaire à suivre, donc…